Gayrimenkulün Lahmacun Tadında Yükselişi: Zeray GYO Halka Arzı

Bazı hikayeler vardır ki dinlerken durup düşünürsünüz: "Bu hikayede eksik bir şey mi var?" Zekeriya Zeray'ın  hikayesi de tam olarak böyle. Kocaeli'de, yıllar önce lahmacun fırını işleten birinin, gayrimenkul yatırımlarıyla öne çıkması insanı ister istemez sorular sorduruyor.(Bu arada haberlerde hep Zeki Zeray diyorlar ama asıl ismi Zekeriya imiş..Hatta kurumsal sayfalarında bile https://www.zerayinsaat.com.tr/hakkimizda/icra-kurulu Zeki Zeray olarak yazıyor..)

Efsaneye göre Zekeriya Zeray, ticaret hayatına lahmacunculuk yaparak başlamış. Bugün bile aktif olduğu söylenen bu fırın, ticarette atılan ilk adımların bir sembolü gibi. 

Lahmacunculuk mesleğine duyduğum saygıyı özellikle vurgulamak isterim; bu meslek pek çok insan için emeğin ve azmin bir göstergesidir. Ancak, bir lahmacuncunun birdenbire gayrimenkul yatırımlarına yönelmesi, hızlı bir servet yükselişi, Kocaeli'nin önde gelen isimlerinden biri haline gelişi... 

Tüm bunlar akla, sözde bir başarı hikayesinden fazlasını getiriyor. Kendi kendime şu soruyu sormadan edemiyorum: Zeray GYO'nun halka arzı gerçekten yatırımcıların geleceğine mi hizmet edecek, yoksa birilerinin cebini daha da doldurmasını mı sağlayacak?

Bu sorunun yanıtını aramadan önce, Kocaeli'de yaşayan biri olarak Zeray GYO hakkında duyduğum şikayetleri ve yaşanan olayları da göz ardı edemem. Kartepe'de yaptıkları bir projeyi bizzat gördüm; bina altındaki dükkanlar yıllardır atıl durumda. Güya AVM olacaktı, markalar gelecek diye sattılar. Ama ne oldu? 

Yapmadılar! Belki de yapmak istemediler..

Yapmadıkları gibi, bu projede yer alan evleri defalarca su bastı. İnsanlar tekrar tekrar eylem yaparak haklarını aramaya çalıştı. Ancak, bu sorunların çözüldüğünü ya da hak sahiplerinin tatmin edildiğini görmek mümkün olmadı. Ki binlerce konut yaptılar tek tek burada şikayet varda olan şikayetlere değinmek istemiyorum.

Zeray'ı az çok tanıdığımız/bildiğimiz veya projelerinden haberdar olduğumuz için halka arzını incelemeye karar verdim. İzahname ve fon kullanım raporları dikkat çekiyor. 

Nasıl mı?

Zekeriya Zeray'a ait 40.800.000 lot hissenin satışa çıkması, halka arzın büyük bir kısmının sermaye artışından çok, ortak satışına odaklandığı izlenimini yaratıyor. Bu durum, yatırımcılardan adeta faizsiz kredi alınması anlamına geliyor. Sermaye artışı yoluyla şirketin kasasına kayda değer bir nakit girişi sağlanmazken, mevcut ortakların hisselerini nakde çevirebildiği bir sistem oluşturulmuş. Bu da, şirketin geleceğine yapılacak yatırımdan çok, mevcut ortakların finansal çıkarlarına hizmet eden bir yapı gibi görünüyor. Fon kullanım raporunda dikkatimi çeken detaylar daha da çarpıcı. Halka arzdan elde edilecek gelirin %65-75'i, yüklenici firmalara hakediş ödemelerine ayrılmış. 

Yani, yatırımcıların beklentilerine çok az bir şekilde yansıyacak bir model sunuluyor. Yeni projelere ayrılan %20-30'luk pay kulağa mantıklı gelse de, bu projelerin hangi maliyetlerle ve ne kadar şeffaf yürütüleceği belirsiz. Finansal borçların ödenmesine ayrılan %0-10 ve işletme sermayesine ayrılan %0-5 ise, şirketin uzun vadeli operasyonel gücü konusunda ciddi soru işaretleri yaratıyor.

Bir de dikkat çekici bir nokta var: Zekeriya Zeray'ın A grubu payları imtiyazlı. Bu da şirket üzerindeki karar alma mekanizmasını tamamen elinde tuttuğu anlamına geliyor. Bu yapı, halkın ortak olduğu bir şirketten çok, bireysel kontrolün ağır bastığı bir sisteme benziyor. Takip edenler bilirler, ne varsa imtiyazdan çektik! 

İEYHO'da da benzer bir durum yaşandı ve imtiyazlı yapısı nedeniyle 2024 yılı Mayıs ayından beri yönetim kurulamıyor. Şirket, 20 yıldır bir kez olsun temettü dağıtmadı ve uzun yıllar boyunca küçük yatırımcıyı mağdur eden kararlarla anıldı. Yönetimin kayyıma devredilmesinden sonra kısmen düzelme yaşansa da, yılların birikmiş sorunlarını çözmek için halen büyük bir mücadele gerekiyor. İEYHO örneğinde de gördüğümüz gibi, imtiyazlı yapılar genellikle ortaklar arasında adaletsizliklere yol açıyor ve şirketin geleceğini riske atıyor.

Burada son ve belki de en kritik soruyu sormak gerekiyor: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) bu tabloyu nasıl onayladı? Halka arzın şeffaflık ve yatırımcı dostu bir mekanizmaya hizmet etmesi gerekirken, bu süreçte yatırımcıların haklarının korunması adına yeterince denetim yapılmış mıdır? Yatırımcıların geleceğine hizmet etmek yerine, mevcut ortakların kısa vadeli çıkarlarına olanak sağlayan bu tarz uygulamalar daha yakından incelenmeli. SPK'nın bu konudaki rolü ve sorumluluğu sorgulanmalıdır. Yatırımcı dostu piyasa vaadinin gerçek anlamda hayata geçmesi için denetim mekanizmalarının daha etkin çalışması gerektiği açıktır.

Şahsen ben bu halka arza katılmayacağım. Zaten uzun zamandır halka arzlara katılmıyorum. Bunun en çarpıcı örneklerinden biri Cem Zeytincilik halka arzında yaşananlardır. İlk etapta büyük bir ilgiyle halka arz edilen Cem Zeytincilik, yatırımcılarına kazanç vadederken, süreç içerisinde şirketin gerçek potansiyelini yansıtmadığı ortaya çıktı. Halka arz fiyatı, hızla düşüşe geçerek yatırımcıları büyük zararlara uğrattı. Şirketin vaat edilen projeleri gerçekleşmediği gibi, yönetimin piyasa beklentilerini karşılamakta yetersiz kaldığı görüldü. Hatta Cem Zeytincilik örneğinde olduğu gibi, kısa vadeli bir çıkar odaklı yaklaşımla halka arz edilen şirketler, yatırımcılar için hayal kırıklığı olmaktan öteye gidemedi.

Artık SPK'nın halka arzlarda inovasyona açık, yenilikçi ve teknoloji odaklı şirketlere daha fazla yer vermesi gerektiğini düşünüyorum. 

Sürdürülebilir bir piyasa için yalnızca kâr odaklı değil, geleceğe değer katan şirketlerin desteklenmesi elzemdir. Cem Zeytincilik gibi olumsuz örneklerin sayısını azaltmak ve yatırımcı güvenini artırmak için denetimlerin daha sıkı ve şeffaf bir şekilde yapılması şarttır. Halka arzlar, yatırımcılara hayal kırıklığı değil, güven ve kazanç sağlamalıdır.

Bu köşe yazısı, Zeray GYO'nun halka arz sürecine ilişkin kişisel gözlem ve değerlendirmeleri içermektedir. Zeray GYO yatırımcılarının halka arz öncesinde detaylı bir analiz yaparak yatırım kararlarını daha bilinçli almalarını tavsiye ederim. Unutmayın, her yatırım fırsatı sadece rakamlarla değil, arkasındaki hikaye ve şeffaflıkla değer kazanır. Yatırım tavsiyesi değildir.